เงินประกันเช่าบ้านและค่าธรรมเนียมแอบแฝง เช็กอะไรก่อนเซ็น บทเรียนจากคดี FTC สหรัฐฯ

ข้อกล่าวหาของ FTC และสถานะของข้อตกลง

FTC และรัฐแอริโซนา (Arizona) โคโลราโด (Colorado) อินดีแอนา (Indiana) และยูทาห์ (Utah) ฟ้องบริษัทโพรเกรส เรสซิเดนเชียล (Progress Residential) และเพรเทียม พาร์ตเนอร์ส (Pretium Partners) เจ้าของบริษัท โดยยื่นฟ้องและคำสั่งที่เสนอต่อศาลเขตเหนือของจอร์เจีย (Northern District of Georgia) Progress ดูแลบ้านมากกว่า 90,000 หลังใน 17 รัฐ

เงิน 49.75 ล้านดอลลาร์ แบ่งเป็น 48.5 ล้านดอลลาร์ให้ FTC เพื่อชดเชยผู้บริโภค และ 1.25 ล้านดอลลาร์ให้รัฐแอริโซนา ประกาศของ FTC ไม่ได้ระบุว่าใครมีสิทธิรับเงินคืน ได้รายละเท่าไร หรือจะจ่ายเมื่อไร

ข้อตกลงนี้ยังเป็นข้อเสนอ ในภาษากฎหมายเรียกว่า proposed stipulated order และจะมีผลเป็นคำสั่งศาลเมื่อผู้พิพากษาอนุมัติ ประกาศของ FTC ไม่ได้ยืนยันว่าศาลอนุมัติแล้ว คณะกรรมการ FTC ลงมติเห็นชอบ 2 ต่อ 0 FTC ระบุว่าพฤติกรรมส่วนใหญ่ที่ถูกกล่าวหาเกิดในยุคผู้บริหารชุดก่อน และผู้บริหารชุดใหม่เริ่มแก้ไขแล้ว ข้อกล่าวหาทั้งหมดเป็นของ FTC กับรัฐที่ร่วมฟ้อง

ค่าธรรมเนียมบังคับที่ไม่อยู่ในราคาโฆษณา

FTC กล่าวหาว่าตั้งแต่อย่างน้อยปี 2021 บริษัทโฆษณาค่าเช่ารายเดือนโดยไม่รวมค่าธรรมเนียมบังคับหลายรายการ เช่น ค่าระบบ smart home ค่าจัดการสาธารณูปโภค และค่าที่เรียกว่า renter's insurance exemption fee และเปิดเผยค่าธรรมเนียมเหล่านี้ไม่เพียงพอ

FTC ยังกล่าวหาว่าบริษัทระบุว่าบ้านพร้อมเข้าอยู่ ทั้งที่หลายหลังต้องซ่อมหรือทำความสะอาด นอกจากนี้ FTC กล่าวหาว่าบริษัทหักเงินประกันโดยมิชอบ ซึ่งเป็นอีกข้อกล่าวหาหนึ่งที่แยกออกมาในประกาศ

ในคำสั่งที่เสนอ บริษัทต้องโฆษณา "ราคาเช่ารวมต่อเดือนจริง" (true total monthly rental price) ที่รวมค่าธรรมเนียมบังคับรายเดือนทุกรายการ และต้องแสดงให้เด่นกว่าข้อมูลราคาอื่น คำสั่งที่เสนอยังห้ามอ้างเท็จว่าบ้านผ่านการตรวจก่อนเข้าอยู่ด้วย

คำสั่งที่เสนอเรื่องเงินประกันเช่าบ้านและข้อห้ามวิจารณ์

เรื่องเงินประกัน คำสั่งที่เสนอกำหนดให้บริษัทส่งรายการหักเงินประกันเป็นรายข้อภายใน 30 วันหลังผู้เช่าย้ายออก หรือตามที่กฎหมายของรัฐนั้นกำหนด

คำสั่งเดียวกันยังห้ามหักเงินประกันจากการเสื่อมสภาพตามการใช้งานปกติ สภาพที่มีอยู่ก่อนผู้เช่าเข้าอยู่ และค่าปรับปรุงบางประเภทที่ผู้เช่าไม่ได้เป็นผู้ก่อ

อีกข้อหนึ่งคือห้ามบังคับให้ผู้เช่ายอมรับข้อสัญญามาตรฐานที่ห้ามวิจารณ์บริษัท ทั้งหมดนี้ยังเป็นเงื่อนไขในคำสั่งที่เสนอ ยังไม่มีผลบังคับจนกว่าศาลจะอนุมัติ

เช็กลิสต์ก่อนเซ็นสัญญาเช่า

ถ้าเช่าบ้านในไทย อย่าเพิ่งเข้าใจว่ากฎของสหรัฐฯ ใช้กับสัญญาของเรา แต่เรื่องที่คดีนี้หยิบขึ้นมา ได้แก่ ราคาที่แจ้งไม่ตรงกับที่จ่ายจริง สภาพห้องไม่ตรงกับที่บอก และการหักเงินประกัน เป็นเรื่องที่ถามและขอให้เขียนไว้ในสัญญาได้ทุกครั้ง

• ถามราคารวมต่อเดือนที่รวมค่าธรรมเนียมทุกรายการ เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าจัดการสาธารณูปโภค และค่าบริการอื่น
• ถ่ายรูปหรือวิดีโอสภาพห้องในวันเข้าอยู่ และให้ผู้ให้เช่าเซ็นรับรู้สภาพที่มีอยู่ก่อน
• ขอเงื่อนไขการหักเงินประกันเป็นลายลักษณ์อักษร ว่าหักได้ในกรณีใดบ้าง
• ขอให้ระบุวันที่ต้องคืนเงินประกัน และให้ส่งรายการหักเป็นรายข้อเมื่อย้ายออก
• อ่านข้อสัญญาที่จำกัดสิทธิผู้เช่า เช่น ข้อห้ามวิจารณ์ ก่อนตกลง

ข้อสุดท้ายที่ควรทำคือเก็บเอกสารทุกอย่างไว้ ทั้งสัญญา ใบเสร็จ ข้อความที่คุยกับผู้ให้เช่า และรูปสภาพห้อง ถ้าเกิดข้อโต้แย้งตอนย้ายออก หลักฐานเหล่านี้ช่วยให้อธิบายได้ว่าอะไรเกิดจากการใช้งานปกติ และอะไรมีอยู่ก่อนแล้ว

สำหรับคดีในสหรัฐฯ สิ่งที่ต้องรอดูต่อคือผู้พิพากษาจะอนุมัติข้อตกลงหรือไม่ ส่วนการชดเชยผู้บริโภค ประกาศยังไม่ระบุรายละเอียด

ที่มา: ประกาศของคณะกรรมการการค้าแห่งสหพันธ์สหรัฐฯ (FTC) เรื่องข้อตกลงกับ Progress Residential และ Pretium Partners