อสังหาริมทรัพย์ EEC 2569 เริ่มฟื้น ฉะเชิงเทราราคาบ้านขยับ แต่ไฮสปีดยังไม่ชัด

อสังหาริมทรัพย์ EEC เริ่มฟื้น เพราะมาตรการรัฐหนุน

รายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC ไตรมาส 2 ปี 2569 และครึ่งแรกปี 2569 ของ REIC ระบุว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยเริ่มฟื้นบางส่วน โดยได้แรงหนุนจากมาตรการรัฐสองเรื่อง เรื่องแรกคือการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท เรื่องที่สองคือเกณฑ์ LTV ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนคลายลง

รายงานเดียวกันบอกว่าเศรษฐกิจภาคอุตสาหกรรมและแรงงานในพื้นที่ยังเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ สะท้อนจากกิจกรรมทางเศรษฐกิจและการจ้างงานที่เพิ่มขึ้น หมายความว่าคนทำงานในโรงงานและนิคมอุตสาหกรรมของ EEC ยังเป็นฐานลูกค้าหลักของตลาดที่อยู่อาศัย

ฝั่งผู้ประกอบการ REIC รายงานว่าการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลงต่อเนื่อง แต่การออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยขยายตัว โดยเฉพาะในชลบุรีและฉะเชิงเทรา ผู้ประกอบการยังระวังการเปิดโครงการจัดสรรใหม่ ภาพนี้สอดคล้องกับรายงานไตรมาส 1 ปี 2569 ที่ระบุว่าจำนวนโครงการและหน่วยที่ได้รับอนุญาตจัดสรรลดลง ขณะที่ใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน โดยมีบ้านแนวราบเป็นตัวหลัก และไม่มีใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดในช่วงนั้น

ราคาบ้านจัดสรรฉะเชิงเทราขยับขึ้น แต่ทั้ง EEC เริ่มทรงตัว

ดัชนีราคาบ้านจัดสรรในพื้นที่ EEC ไตรมาส 2 ปี 2569 ที่ REIC เผยแพร่เมื่อ 14 ส.ค. 2569 อยู่ที่ 126.4 จุด เพิ่มขึ้น 0.5% จาก 125.8 จุดในช่วงเดียวกันของปีก่อน และไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อน เมื่อแยกรายจังหวัด REIC ระบุว่าราคาบ้านจัดสรรในชลบุรีและฉะเชิงเทราปรับเพิ่มขึ้น ส่วนระยองปรับลดลงเล็กน้อย

REIC ให้เหตุผลว่าราคาในพื้นที่เริ่มทรงตัวเพราะกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง และมีหน่วยเหลือขายจำนวนมาก ผู้ประกอบการจึงเร่งระบายสต็อก ผู้ที่คิดจะซื้อบ้านจึงควรเปรียบเทียบโครงการหลายแห่งในพื้นที่ก่อนตัดสินใจ

ไฮสปีด 3 สนามบิน ปัจจัยที่ตลาดฉะเชิงเทรารอ

รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง สุวรรณภูมิ อู่ตะเภา) เป็นโครงการที่ผู้ติดตามตลาดฉะเชิงเทราและ EEC รอมานาน แต่ยังไม่ชัดว่าจะเดินต่ออย่างไร นายพิพัฒน์ รัชกิจประการ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม ยืนยันเมื่อ 30 เม.ย. 2569 ว่าจะไม่แก้สัญญาตามข้อเรียกร้องของเอกชนกลุ่มซีพี และพูดว่า "ยืนตามสัญญาเดิมเท่านั้น" เอกชนขอให้รัฐทยอยจ่ายเงินอุดหนุนค่าก่อสร้างตามงวดงาน แต่รัฐให้ยึดเงื่อนไขเดิมคือจ่ายหลังก่อสร้างเสร็จภายใน 5 ปี (อ้างตามรายงานของไทยพีบีเอส)

จากนั้นนายอนันต์ โพธิ์นิ่มแดง ผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ให้ข้อมูลเมื่อ 12 ต.ค. 2569 ว่าสัญญาร่วมลงทุนที่ลงนามเมื่อ ต.ค. 2562 ยังมีผลบังคับใช้ และการขอสิ้นสุดสัญญาของเอกชนยังไม่มีผลในทันที มีกรอบเจรจา 60 วัน นับจากวันที่เอกชนยื่นหนังสือเมื่อ 30 ก.ย. 2569 โดย รฟท. หวังได้ข้อสรุปก่อนปีใหม่ แต่การปรับแก้ยังต้องรอ ครม. ทบทวนมติเดิม ซึ่งยังไม่ได้รับอนุมัติ (อ้างตามรายงานของฐานเศรษฐกิจ)

หากเจรจาไม่สำเร็จ รฟท. มีแผนสำรองคือใช้ทางรถไฟที่มีอยู่ ซึ่งขาดเพียงช่วงศรีราชา-อู่ตะเภาที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง และเปิดโครงข่ายให้เอกชนเดินรถตาม พ.ร.บ. การขนส่งทางราง พ.ศ. 2568 รฟท. ประเมินว่าการก่อสร้างไฮสปีดอาจใช้เวลาราว 5 ปี และความเร็วที่ต่างกันระหว่าง 250 กม./ชม. กับ 140 กม./ชม. ทำให้เวลาเดินทางช่วงกรุงเทพฯ-ฉะเชิงเทราต่างกันราว 10-15 นาที ขณะนี้ยังไม่มีกำหนดเปิดบริการที่ชัดเจน ผู้ซื้อบ้านที่ตัดสินใจเพราะหวังว่ารถไฟจะมาเร็วๆ นี้ จึงไม่ควรนับกำหนดเปิดบริการเป็นเหตุผลหลัก

ผู้ซื้อและผู้ประกอบการต้องดูอะไรต่อ

สำหรับผู้ที่อยากซื้อบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ยังเป็นปัจจัยบวกที่ REIC ระบุไว้ในรายงาน ควรสอบถามเงื่อนไขและระยะเวลาของมาตรการกับสำนักงานที่ดินหรือธนาคารก่อนตัดสินใจ

สิ่งที่ต้องติดตามต่อมีสามเรื่อง ได้แก่ ผลเจรจาไฮสปีดก่อนสิ้นปี 2569 รายงานดัชนีราคาและสถานการณ์ตลาด EEC ฉบับถัดไปของ REIC และจำนวนใบอนุญาตก่อสร้างในฉะเชิงเทรา ซึ่งจะสะท้อนว่าผู้ประกอบการยังระวังหรือเริ่มเปิดโครงการมากขึ้น

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. (REIC) รายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC ไตรมาส 1 และไตรมาส 2 ปี 2569 และดัชนีราคาบ้านจัดสรรในพื้นที่ EEC ไตรมาส 2 ปี 2569 รายงานข่าวของไทยพีบีเอสและฐานเศรษฐกิจเกี่ยวกับโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน