มีบ้านพ่อแม่อยู่แล้ว แล้วซื้อบ้านใหม่ไปทำไม? คำถามที่คนไทยส่วนใหญ่ไม่เคยถามตัวเองก่อนกู้

เด็กเกิดน้อยลง แต่คอนโดยังผุดขึ้นทุกปี — ใครจะซื้อ?

ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ประเทศไทยสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทุกปี แต่ในเวลาเดียวกัน อัตราการเกิดของเด็กไทยกลับลดลงอย่างต่อเนื่องจนต่ำกว่าระดับทดแทนประชากรแล้ว คำถามตรง ๆ คือ บ้านพวกนี้จะขายใคร?

ข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติระบุว่าในปี 2566 ประเทศไทยมีอัตราการเกิดต่ำกว่า 500,000 คนต่อปี ขณะที่จำนวนครัวเรือนใหม่ที่เกิดขึ้นจริงก็ไม่ได้เพิ่มตามที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ไว้

บ้านต้นทางที่รอคุณอยู่ แต่คุณกลับเลือกผ่อนคอนโด

คนไทยส่วนใหญ่มีบ้านต้นทางอยู่แล้ว บ้านที่พ่อแม่ปลูกสร้าง บ้านที่ตายายฝากไว้ หรือบ้านในต่างจังหวัดที่ยังคงอยู่ แต่เมื่อลูกหลานเข้ามาทำงานในเมือง สิ่งแรกที่ทำคือเช่าห้องหรือกู้ซื้อคอนโด โดยไม่ได้คิดว่าจะกลับไปทำอะไรกับบ้านที่มีอยู่

ผลลัพธ์คือ บ้านเก่าทั่วประเทศกำลังถูกทิ้งร้างโดยไม่มีคนดูแล ทรุดโทรมลงทุกปี ขณะที่เจ้าของผ่อนคอนโดในกรุงเทพฯ เดือนละหลักหมื่น

ตัวเลขที่ตามมากับบ้านใหม่

การกู้ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ในราคาตลาดปัจจุบัน หมายถึงภาระผ่อนเฉลี่ย 15,000–30,000 บาทต่อเดือนนานกว่า 20–30 ปี สำหรับครอบครัวที่มีรายได้ระดับกลาง นี่คือเกือบครึ่งหนึ่งของรายได้ทั้งหมดที่ต้องจ่ายให้ธนาคาร

ในขณะที่บ้านต้นทางของครอบครัวที่มีอยู่แล้ว ไม่ต้องมีภาระผ่อน ค่าใช้จ่ายหลักมีเพียงการซ่อมแซมและดูแลรักษา หากนำเงินผ่อนบ้านมาบริหารเป็นเงินออมหรือลงทุนแทน ภาพรวมทางการเงินของครอบครัวจะต่างออกไปมาก

เมื่อพ่อแม่จากไป บ้านเก่าจะกลายเป็นภาระหรือมรดก?

ในหลายประเทศที่ผ่านวิกฤตประชากรมาก่อน เช่น ญี่ปุ่น เกาหลีใต้ และบางส่วนของยุโรป สิ่งที่เกิดขึ้นคือ "บ้านร้าง" กระจายตัวทั่วชนบทและเมืองรองโดยไม่มีผู้ดูแล ญี่ปุ่นมีบ้านร้างที่เรียกว่า akiya มากกว่า 8 ล้านหลังแล้ว และถึงขนาดต้องออกนโยบายให้คนซื้อบ้านร้างในราคา 1 เยน เพื่อดึงคนกลับไปอยู่อาศัย

ไทยกำลังเดินบนเส้นทางเดียวกัน ในต่างจังหวัดหลายพื้นที่เริ่มเห็นบ้านปิดตาย หน้าต่างปิด ไม่มีไฟ แต่โฉนดยังอยู่ในชื่อลูกหลานที่ทำงานในเมือง คำถามคือเมื่อพ่อแม่ไม่อยู่แล้ว บ้านหลังนั้นจะกลายเป็นมรดกที่มีค่า หรือภาระที่ไม่มีใครอยากรับ?

ก่อนเซ็นสัญญากู้ ลองถามตัวเอง 3 ข้อนี้ก่อน

ก่อนตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ มีคำถามที่ควรตอบให้ได้ก่อน:

  • บ้านต้นทางของครอบครัวจัดการได้หรือยัง? มีคนดูแลไหม จะขาย จะรีโนเวต หรือจะปล่อยทิ้ง
  • ที่อยู่อาศัยใหม่นี้ตอบสนองความต้องการจริง หรือตอบสนองความรู้สึก? ระยะทางจากที่ทำงาน การดูแลพ่อแม่ในอนาคต หรือแผนครอบครัว
  • ภาระหนี้ที่จะเกิดขึ้นคุ้มหรือไม่? เมื่อเทียบกับทางเลือกอื่น เช่น เช่า ปรับปรุงบ้านเดิม หรือกลับไปอยู่กับครอบครัว

ซื้อถาวรหรืออยู่ชั่วคราว? บ้านไม่ใช่คำตอบเดียวกันสำหรับทุกคน

อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มักขายฝัน "บ้านในฝัน" ด้วยภาพพื้นที่ ทำเล และดีไซน์ แต่ไม่ค่อยพูดถึงว่า อีก 20 ปีข้างหน้า เมื่อลูกโตและย้ายออก เมื่อพ่อแม่ต้องการคนดูแล หรือเมื่อรายได้เปลี่ยน บ้านหลังนั้นจะยังเป็นคำตอบอยู่ไหม

บางคนซื้อบ้านเพราะอยู่ใกล้ที่ทำงาน แต่แผน 5 ปีอาจเปลี่ยน บางคนซื้อเพราะแยกครอบครัว แต่ยังไม่ได้วางแผนว่าบ้านพ่อแม่จะดูแลอย่างไร การตัดสินใจว่าจะซื้อแบบถาวรหรืออยู่ชั่วคราวแล้วขายต่อ จึงต้องคิดให้รอบด้านกว่าแค่ราคาและทำเล

ในสังคมที่ประชากรกำลังหดตัว คุณค่าของที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไป บ้านไม่ใช่สินทรัพย์ที่ราคาจะขึ้นเสมอ และหนี้ก้อนใหญ่ที่ตัดสินใจเร็วเกินไป อาจกลายเป็นภาระที่ใหญ่กว่าที่คาดไว้